Trang chủ
CÔNG CHỨNG VỚI VIỆC HIỆN ĐẠI HÓA QUY TRÌNH ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM
Khi các quan hệ đó diễn ra không suôn sẽ thì các bên tham gia giao dịch sẽ phải tìm kiếm chứng cứ hoặc để bênh vực cho lý lẽ của mình hoặc nhằm bác bỏ lập luận của đối phương. Việc này sẽ rất khó khăn, nếu như các quan hệ đó hoàn tòan do các các bên tự xác lập, giao kết mà không có sự tư vấn, hướng dẫn, chứng nhận của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền. Để đáp ứng nhu cầu khách quan này của xã hội, Tổ chức công chứng trên thế giới được hình thành từ rất sớm, cách đây hàng mấy trăm năm, với chức năng cơ bản, khái quát là sọan thảo, chứng nhận, nhằm bảo đảm an tòan pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch.
Tại Việt Nam, Công chứng với tư cách là một thể chế, được hình thành từ thế kỷ 19. Năm 1862, ở Việt Nam đã có thiết lập 01 Văn phòng công chứng ở Hà Nội, 03 Văn phòng công chứng ở Sài Gòn. Ngòai ra, các Thành phố như Hải Phòng, Nam Định, Đà Nẵng, Cần Thơ các việc công chứng do Chánh lục sự Tòa sơ thẩm kiêm nhiệm. Tuy nhiên, do điều kiện hoàn cảnh chiến tranh, năm 1954, thực hiện Hiệp định Giơnevơ, Việt Nam được tạm thời chia cắt thành 02 Miền: Bắc Việt Nam và Nam Việt Nam. Ở miền Bắc, theo Sắc lệnh 85/SL quy định “ Thể lệ trước bạ về mua bán trao đổi nhà cửa, ruộng đất” được giao cho UBND cấp cơ sở thực hiện; Ở miền Nam, theo Dụ số 43 ngày 29/11/1954 “Ấn định tổ chức họat động công chứng” thì tổ chức công chứng(Chưởng khế) họat động từ đó cho đến ngày đất nước Việt Nam thống nhất vào năm 1975. Sau năm 1975, ở Việt Nam không còn tồn tại tổ chức công chứng nữa. Cụm từ “ công chứng” chỉ xuất hiện trở lại khi đề cập đến chức năng, quyền hạn của Bộ Tư pháp theo quy định của Nghị định 143/HĐBT ngày 22/11/1981 của Hội đồng Bộ trưởng( nay là Chính phủ). Đến ngày 10/10/1987, Bộ Tư pháp có Thông tư 574-QLTPK “ Hướng dẫn một số vấn đề về công tác công chứng nhà nước” và TP.HCM là địa phương đầu tiên của cả nước được chọn tổ chức thí điểm về công chứng. Tiếp theo, năm 1991, với Nghị định 45/HĐBT, tổ chức công chứng nhà nước đã được thành lập hầu hết ở các tỉnh, thành trong cả nước( đã có gần 140 Phòng công chứng do Nhà nước đầu tư thành lập, tính đến cuối thời điểm năm 2005). Năm 2006, Quốc hội Việt Nam ban hành Luật Công chứng. Đây là lần đầu tiên ở Việt Nam - vị trí, vai trò, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn …của công chứng được ghi nhận trong Luật. Và cũng theo Luật Công chứng năm 2006 thì cùng với công chứng nhà nước( Phòng công chứng), từ đây có thêm hình thức hành nghề công chứng mới là “ Văn phòng công chứng” do Công chứng viên thành lập. Từ khi có Luật Công chứng năm 2006 đến nay đã có trên 1.000 Văn phòng công chứng được thành lập và gần 2.000 Công chứng viên mới được bổ nhiệm. Theo quy họach của Chính phủ, đến năm 2020, Việt Nam có 1.700 Tổ chức hành nghề công chứng.
Theo Luật Công chứng( 2006 và 2014), Công chứng ở Việt Nam, là việc công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng, chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của các hợp đồng, giao dịch…bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Hệ thống pháp luật Việt Nam có quy định khá nhiều loại hợp đồng, giao dịch phải công chứng. Riêng trong lĩnh vực đất đai, theo quy định pháp luật hiện hành( Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013) “ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b…
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức họat động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Hoặc trong lĩnh vực nhà ở, theo quy định của Điều 120,122 Luật nhà ở năm 2014 về “ Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở” và “ Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở” thì:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng….
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”( Điều 122)…
“ Các bên tham gia giao dịch nhà ở thoả thuận lập hợp đồng…để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước cpo1 thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua…”( Điều 120).
Như vậy, theo quy trình, thủ tục hiện hành, những hợp đồng, giao dịch nói trên( trừ hợp đồng thế chấp thì sau khi được công chứng, họ tới Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký việc thế chấp) còn đa phần những hợp đồng giao dịch còn lại, sau khi được tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận, thì các bên có trách nhiệm tới cơ quan thuế để nộp thuế hoặc tới Kho bạc nhà nước đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, bước tiếp theo là họ tới Văn phòng đăng ký đất đai để đăng ký biến động cập nhật hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Qua quy trình trên có thể thấy(trừ thế chấp), các bên tham gia giao dịch phải tiếp xúc, liên hệ, làm thủ tục tại nhiều cơ quan khác nhau: Tổ chức hành nghề công chứng; Cơ quan thuế và Kho bạc nhà nước nếu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; Văn phòng đăng ký đất đai (hoặc tới Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy theo phân cấp).
Việc thực hiện theo quy trình này, gây ra khá nhiều hệ lụy, phiền hà, bất cập, như:
-Do không có sự kết nối, liên thông nên các bên tham gia giao dịch phải thực hiện nhiều thủ tục tại nhiều cơ quan khác nhau; phải xuất trình, photo nhiều lọai giấy tờ trùng lắp; phải chờ đợi mất thời gian và tốn kém tiền bạc không cần thiết;
-Do chức năng, nhiệm vụ mỗi cơ quan có khi chưa thật sự cụ thể trong chuỗi quy trình, nên có khi trùng lắp, “ giẫm chân” lên nhau; “ sợ trách nhiệm”, nên có khi yêu cầu thêm thủ tục, giấy tờ; hoặc thậm chí trong khá nhiều trường hợp không thừa nhận kết quả giải quyết của nhau ở những khâu trước đó, dẫn đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch không được bảo đảm;
-Có nhiều trường hợp các bên sau khi ký các hợp đồng giao dịch tại công chứng, nhưng không thực hiện các bước tiếp theo, nên cơ quan đăng ký không nắm được, nhà nước không thu được các loại thuế và nghĩa vụ tài chính;
- Một số đối tượng lợi dụng việc chưa có kết nối, liên thông nên đã làm giả giấy tờ, cùng một thửa đất hoặc căn nhà lại bán cho nhiều người khác nhau…để lừa đảo chiếm đọat tài sản…
Trước thực trạng trên, được biết, Bộ Tư pháp đã được giao chủ trì xây dựng “Đề án liên thông thủ tục công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và thuế”.
Với tư cách là người hành nghề công chứng, tất cả các Công chứng viên đều ủng hộ phương án trên và hy vọng sớm được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để triển khai thi hành trong thực tế. Bởi vì, việc thực hiện liên thông thủ tục về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa tổ chức công chứng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan thuế là việc nhiều nước trên thế giới thực hiện đã từ lâu. Ngay tại Miền Nam Việt nam trước năm 1975, Ở Sài Gòn, tuy chỉ có 01 Văn phòng Chưởng Khế( tên gọi của công chứng hiện nay) nhưng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản, thì người dân cũng chỉ tiếp xúc với Chưởng khế, còn những việc còn lại, Chưởng Khế sẽ thay mặt các bên để hoàn tất các thủ tục tiếp theo(Ví dụ, liên hệ cơ quan điền địa để xác minh giấy tờ, chủ sở hữu; xem xét hiện trạng tài sản để xác định cụ thể diện tích, hình thể, quy mô, cấu trúc, các hạn chế với bất động sản liền kề, thông hành địa dịch; liên hệ cơ quan thuế và chính quyền để xem xét, xác minh về tình trạng thuế liên quan đến bất động sản, kể cả thuế thổ trạch; thay mặt bên mua để thanh tóan tiền cho bên bán từng đợt theo thỏa thuận vv…). Tất cả những việc này, đều được ghi nhận trong Văn bản công chứng( có giá trị như Công chứng thư) do Chưởng Khế soạn, trên cơ sở yêu cầu của các bên và qua kết quả họat động cụ thể của Chưởng Khế.
Nếu thực hiện được việc liên thông thì đây có thể nói là một cuộc cải cách rất căn cơ, sâu rộng(không chỉ về thủ tục mà cả nội dung), không phải nội bộ của một ngành mà liên quan đến 03 ngành. Cuộc cải cách thành công sẽ mang lại rất nhiều lợi ích cho cả Nhân Dân và cả Nhà Nước. Khái quát, những lợi ích mà ai cũng có thể dễ dàng nhận thấy, đó là:
Với Nhân Dân:(1)Tạo thêm cơ hội lựa chọn cách thức thực hiện thủ tục đối với quyền tài sản của họ,(2)giảm được việc đi lại, tiếp xúc nhiều lần ở nhiều cơ quan khác nhau( vì chỉ cần tới cơ quan đầu mối),(3) bớt được các trình tự thủ tục, giấy tờ trùng lắp,(4) giảm thời gian và chi phí rất đáng kể.
Với Nhà Nước: (1)Giảm tải công việc cho cơ quan đăng ký, cơ quan thuế( vì đa phần đã có cơ quan đầu mối thực hiện),(2) tránh được thế độc quyền, nhũng nhiễu( vì dân có thể lựa chọn nhiều nơi khác nhau, nên tạo thế cạnh tranh, góp phần ngăn ngừa hạch sách, vòi vĩnh),(3) hạn chế được lừa đảo, tranh chấp( Gỉa giấy tờ nhà, đất; hợp đồng giả cách; hợp đồng có công chứng nhưng cơ quan đăng ký yêu cầu sữa hoặc không công nhận),(4) góp phần tăng thu cho ngân sách(do có kiểm soát nên sẽ hạn chế thất thoát thuế),(5) phù hợp chủ trương chính sách của nhà nước về đẩy mạnh xã hội hóa dịch vụ công nói chung cũng như quy hoạch phát triền tổ chức hành nghề công chứng nói riêng.
Mặc dù sẽ mang lại nhiều ích lợi như liệt kê ở trên, tuy nhiên, chúng tôi được biết, hiện đang có nhiều ý kiến khác nhau, liên quan đến “đầu mối tiếp nhận” hồ sơ để thực hiện việc liên thông.
Chúng tôi ủng hộ quan điểm đầu mối tiếp nhận là các Tổ chức hành nghề công chứng, vì không phải chúng tôi là những người đang hành nghề công chứng, mà vì các lý do khách quan, chính đáng sau đây:
(1)Phù hợp với bản chất công chứng là “ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng giao dịch…” theo quy định của Luật Công chứng. Mà muốn biết “xác thực, hợp pháp” thì bên cạnh kiểm tra về tư cách, điều kiện, năng lực chủ thể, Công chứng viên cần kiểm tra, xác minh hiện trạng thực tế, tình trạng giấy tờ tại cơ quan có thẩm quyền, thậm chí cả đối tượng hợp đồng giao dịch…khi đó mới tránh được trường hợp nhà đất đã bị quy họach, giải tỏa, đập bỏ nhưng vẫn công chứng; nhà đất một đường nhưng mô tả trong hợp đồng một nẻo “biến vịt thành thiên nga” để phục vụ cho các mục đích phi pháp, mà báo chí thời gian qua đã từng đề cập.
(2)Việc lựa chọn công chứng làm đầu mối, không trái với các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng hiện hành( vì cá nhân được cấp giấy chứng nhận, sau đó giao kết hợp đồng giao dịch liên quan đến tài sản thì đây là quyền dân sự của người dân. Quyền này nên để nhân dân thể hiện thông qua ý chí của họ trong việc lựa chọn, ký kết hoặc không ký kết hợp đồng ủy quyền với công chứng, để công chứng thay mặt họ đi làm các thủ tục tiếp theo);
(3)Không tăng biên chế, ngân sách cho các cơ quan khác(đăng ký, thuế), vì công chứng phần lớn hiện nay và theo quy hoạch đều sẽ là lực lượng xã hội hóa;
(4)Nhân dân có quyền tự lựa chọn, quyết định( hiện nay, mỗi quận huyện chỉ có 01 Văn phòng đăng ký, trong khi trung bình có từ 2-5 Tổ chức hành nghề công chứng tại mỗi quận, huyện. Dân có thể lựa chọn 1 trong những tổ chức hành nghề công chứng tại địa bàn quận, huyện hoặc có thể trong phạm vi tỉnh, thành).
Còn nếu chọn Văn phòng đăng ký làm đầu mối, thì mỗi quận huyện chỉ có duy nhất 01 Văn phòng, dễ nảy sinh độc quyền, dễ có sự bắt tay, thỏa thuận ngầm để lôi kéo hồ sơ từ các Tổ chức hành nghề công chứng. Ngoài ra, nếu đầu mối tiếp nhận là Văn phòng đăng ký thì người dân vẫn phải tới công chứng để ký kết hợp đồng trước mặt CCV, theo quy định của Luật Công chứng, như vậy là vẫn thêm phiền hà, thủ tục.
Hơn nữa, theo Luật Công chứng, Luật Đất đai:
-Chúng ta đang tiến hành xây dựng các cơ sở dữ liệu về nhà đất, về tài sản giao dịch, để tiến tới ứng dụng công nghệ thông tin, ví dụ, một người có nhà đất ở TP.HCM đang công tác tại Hà Nội cũng có thể tới bất kỳ Văn phòng công chứng nào ở Hà Nội để thực hiện công chứng các giao dịch về nhà đất ở TP.HCM( tương tự như ở một số nước khác trên thế giới), nếu theo hướng này thì chỉ có công chứng làm đầu mối mới thực hiện được vv...
- Về phương diện quản lý, hiện nay, các tổ chức hành nghề công chứng cũng có dữ liệu về hợp đồng giao dịch, thông tin ngăn chặn giải tỏa…qua gần 30 năm họat động; cơ quan Tài nguyên Môi trường cũng có các thông tin về đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai; cơ quan thuế cũng có các thông tin, dữ liệu về thuế của các cá nhân, tổ chức khi thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo luật định. Nếu không áp dụng công nghệ thông tin để liên thông, kết nối dữ liệu của các cơ quan này, phục vụ cho việc quản lý thì chắc chắn hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước sẽ không cao, do bị cắt khúc, gián đoạn. Vì vậy, kết quả của việc thực hiện liên thông giữa các cơ quan này, cũng góp phần tạo nên bước đệm cần thiết để đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, hiện đại hóa quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiến tới thực hiện liên thông, giải quyết thủ tục trực tuyến trên môi trường mạng. Hay nói cách khác, kết quả thực hiện liên thông sẽ là một bước để thực hiện mục tiêu “ Dịch vụ công điện tử trong lĩnh vực đất đai” như được quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2013.
CCV. Nguyễn Trí Hoà, Phòng công chứng số 1 TP.HCM.