Trang chủ
Đại dịch Covid-19 và một số lưu ý khi giao kết hợp đồng cho thuê nhà
Thuê nhà là loại giao dịch rất phổ biến. Hợp đồng thuê nhà thì cũng muôn hình vạn trạng, nhưng về cơ bản thì nó không thuộc loại bắt buộc phải công chứng. Ngày xưa có quy định hợp đồng thuê nhà thời hạn trên 6 tháng thì phải công chứng, nhưng bây giờ quy định đó đã bị bãi bỏ, nghĩa là ký thời hạn thoải mái, khỏi cần công chứng.
Vì không bắt buộc phải công chứng nên đa phần hợp đồng cho thuê nhà hiện nay được các bên soạn thảo rất sơ sài, nội dung thể hiện thoải mái theo kiểu từ nôm na đến hầm bà lằng. Một số doanh nghiệp lớn, ngân hàng hoặc các tổ chức, cá nhân cẩn thận thì họ thuê luật sư hoặc có bộ phận pháp chế rà soát, soạn thảo hợp đồng khá chặt chẽ – và đương nhiên là dành những lợi thế về phía mình. Tuy nhiên, phần lớn còn lại, với phương châm “vui vẻ và tin nhau là chính” hoặc “giảm tối đa chi phí”, họ tự soạn thảo các bản hợp đồng thuê nhà tương đối sơ sài. Nếu may mắn, việc thực hiện hợp đồng không có biến cố gì thì đến khi kết thúc, các bên vẫn vui vẻ với nhau, thậm chí bản hợp đồng ký chỉ cho “có lệ” chứ họ cũng chẳng thèm ngó ngàng tới.
Thế nhưng, cuộc sống không phải lúc nào cũng phẳng lặng như vậy, theo thời gian thì hoàn cảnh thay đổi, giá cả thay đổi, điều kiện kinh doanh thay đổi và tính khí con người cũng thay đổi theo. Sẽ đến lúc một trong hai bên vô tình hoặc hữu ý đi chệch khỏi những thỏa thuận ban đầu, hoặc thậm chí họ quên mất một vài lời hứa, thế là bắt đầu rắc rối. Lúc này bản hợp đồng như một vị cứu tinh, bên nào cảm thấy bị thiệt thòi thì việc tất nhiên là đem hợp đồng ra soi kỹ từng câu từng chữ một.
Thực tế cho thấy, hầu hết các trường hợp hợp đồng thuê nhà làm sơ sài thì khi phát sinh những vấn đề mâu thuẫn, hai bên sẽ lâm vào bế tắc, chẳng ông nào chịu nhường ông nào. Kết cục nhẹ là một bên chấp nhận chịu thiệt thòi, ấm ức. Kết cục tệ hơn là hai bên kéo nhau ra Tòa trong tâm thế chẳng thích thú gì (các cụ xưa thường nói “vô phúc đáo tụng đình” mà) và sau đó thì cả hai bên đều gánh thiệt hại.
Để ngăn ngừa những rắc rối phát sinh từ việc ký hợp đồng thuê nhà, nhiều người đã tìm đến giải pháp là yêu cầu công chứng cho nó chắc ăn. Nghe qua thì có vẻ hợp lý, ít ra là sẽ chắc hơn, an toàn hơn so với việc tự ký với nhau mà không có công chứng. Nhưng như vậy có thực sự bảo đảm quyền lợi cho các bên hay chưa? Xin thưa rằng “chưa chắc”. Tại sao lại như vậy? Sau khi tư vấn cho một số vụ tranh chấp về hợp đồng thuê nhà, tôi thấy có mấy vấn đề nổi cộm như sau:
1. Lầm tưởng rằng mẫu hợp đồng do công chứng viên soạn thảo là chuẩn rồi:
Nếu đọc mà nó xuôi xuôi theo ý mình là ok. Nay mai xảy ra vấn đề gì thì công chứng viên phải có trách nhiệm. Kỳ thực không phải như vậy. Thù lao soạn thảo hợp đồng mà các bên chi trả cho công chứng viên theo quy định là rất ít (thường chỉ vài trăm ngàn đến tối đa là 1 triệu đồng), mặt khác, công chứng viên phải bảo đảm giao dịch đó được tiến hành nhanh nhất theo yêu cầu của các bên, do vậy lựa chọn của công chứng viên là thể hiện được vừa đủ ý chí của các bên, đưa ra một bản hợp đồng đơn giản nhất, đáp ứng yêu cầu đúng luật và hợp pháp để có thể công chứng được. Những mẫu hợp đồng kiểu như vậy có thể áp dụng cho bất cứ khách hàng nào, nếu họ không quá khó tính. Đặc điểm chung của các mẫu hợp đồng này là chỉ đưa vào các điều khoản cơ bản như mô tả nhà cho thuê theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giá thuê, thời hạn thuê, một số quyền và nghĩa vụ cơ bản của hai bên, cách thức thanh toán, cách thức gia hạn và chấm dứt hợp đồng, cách thức giải quyết tranh chấp cơ bản và quyền khởi kiện ra tòa. Thường thì một bản hợp đồng như vậy chỉ gói gọn trong 3 đến 4 trang giấy, và khi tiến hành ký kết, các bên đều cảm thấy nhanh gọn, vui vẻ. Nếu công chứng viên nào làm chi tiết quá, hỏi kỹ quá thì đa phần đều bị phàn nàn, cho rằng anh ta đòi hỏi quá nhiều từ khách hàng, gây nhiều phiền toái, rắc rối, và tất nhiên là đánh giá dịch vụ không tốt.
Đứng ở góc độ vai trò của công chứng viên, anh ta là người làm chứng và anh ta không có quyền/nghĩa vụ phải tư vấn chi tiết về nội dung của giao dịch để bảo vệ quyền lợi cho bất cứ bên nào trước bên kia. Anh ta cần phải công minh và khách quan như một vị trọng tài. Vậy thì chẳng dại gì công chứng viên lại làm những việc thừa thãi là tư vấn về nội dung giao dịch; làm như thế có khi lại trái với quy định, tốn thời gian … nói chung là lợi bất cập hại.
Thực tế cho thấy, hợp đồng thuê nhà có những đặc thù của nó, nó không đơn thuần chỉ là bằng chứng thể hiện ý chí của các bên tại thời điểm ký hợp đồng. Hợp đồng thuê nhà cần phải hướng đến mục tiêu như một bản kế hoạch, hướng dẫn thực thi đối với các bên, nó cần chi tiết hóa và dự liệu được những vấn đề phát sinh, đưa ra các biện pháp mà các bên có thể dựa và đó để thực hiện để giải quyết được các vấn đề.
Ví dụ: Hợp đồng quy định rằng bên thuê nhà phải trả tiền thuê vào ngày mùng 5 hàng tháng, nếu chậm trả thì phải trả mức lãi phạt bằng 150% mức lãi suất ngân hàng tại thời điểm vi phạm. Nhưng hợp đồng không dự liệu tình huống nếu bên thuê nhà thường xuyên chậm trả tiền và cũng không thanh toán tiền lãi chậm trả thì sẽ phải giải quyết như thế nào, bên cho thuê có được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không, có được phép ngăn cản bên thuê sử dụng căn nhà hay không, và khi xảy ra tình huống đó các bên rất dễ nảy sinh tranh chấp, căng thẳng; các bến có thể sẽ tiến hành các biện pháp gây tổn hại cho nhau, đẩy mối quan hệ hợp đồng vào trạng thái tồi tệ hơn.
2. Mô tả tài sản cho thuê không đúng với giấy chứng nhận quyền sở hữu:
Luật pháp không bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, nhưng khi công chứng giao dịch này, người có nhà cho thuê buộc phải chứng minh các vấn đề sau đây:
Thứ nhất: Trên thực tế có tồn tại căn nhà như mô tả trong hợp đồng;
Thứ hai: Ngôi nhà đó phải thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của bên cho thuê, hoặc bên cho thuê có quyền được cho thuê căn nhà đó.
Thực tế cho thấy rất nhiều bản hợp đồng thuê nhà được công chứng mà phần tài sản cho thuê được mô tả không đúng với giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc không chứng minh được mối liên quan của người cho thuê với ngôi nhà.
Ví dụ:
– Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện việc có nhà nhưng vẫn ký hợp đồng cho thuê nhà;
– Trên giấy chứng nhận thể hiện có nhà 2 tầng, diện tích xây dựng 100m2 nhưng hợp đồng cho thuê nhà lại thể hiện ngôi nhà có nhiều tầng, diện tích cho thuê hàng ngàn m2.
– Trên giấy chứng nhận thể hiện ngôi nhà có 1 tầng nhưng lại ký hợp đồng cho thuê tầng 2 …
Rõ ràng, mô tả sai đối tượng có thể dẫn đến hậu quả là hợp đồng bị vô hiệu nếu tranh chấp xảy ra.
3. Không quy định chi tiết mức độ, tiêu chí đánh giá mức độ vi phạm hợp đồng cũng như cách thức giải quyết khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng:
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận rằng bên thuê nhà không được gây mất an ninh trật tự, làm ảnh hưởng đến hàng xóm. Bên thuê nhà trong quá trình sử dụng nhà có trẻ nhỏ hiếu động thường xuyên gây nên những tiếng ồn khó chịu làm hàng xóm nhiều lần phàn nàn với bên cho thuê. Bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn còn bên thuê thì cho rằng mức độ gây ồn ào chưa đến mức ảnh hưởng tới an ninh trật tự, họ cũng chưa bị nhắc nhở vi phạm hành chính về an ninh trật tự thì không thể coi là vi phạm hợp đồng…Tình huống này đẩy các bên vào trạng thái ức chế và rất dễ dẫn đến những hậu quả tiêu cực.
4. Không dự liệu cách thức kết thúc hợp đồng trước thời hạn hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng:
Ví dụ: Hợp đồng ký giữa hai bên được công chứng, quy định thời hạn thuê là 5 năm. Sau 1 năm thì bên thuê nhà nợ tiền thuê nhà và không thanh toán cho bên cho thuê. Bên cho thuê đòi lại nhà, đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng. Bên thuê chuyển đi và cắt đứt liên lạc với bên cho thuê. Hai bên không ký thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Kết quả là sau đó tài sản của bên cho thuê bị treo trên hệ thống dữ liệu công chứng, chủ tài sản không thể tiếp tục cho thuê hoặc thực hiện các giao dịch khác. Tổ chức hành nghề công chứng không thể tự tiện gỡ bỏ thông tin về việc cho thuê nhà nếu chỉ dựa vào đề nghị của bên cho thuê bởi công chứng viên không đủ thẩm quyền đến xác định, kết luận bên nào vi phạm hợp đồng và việc tự chấm dứt hợp đồng của một trong hai bên có hợp pháp hay không.
5. Không quy định về tình huống bất khả kháng:
Mặc dù luật có đề cập đến vấn đề này, nếu có tranh chấp thì cơ quan xét xử có thể áp dụng để giải quyết, nhưng nếu hợp đồng có quy định chi tiết hóa thì việc giải quyết hậu quả của tình huống bất khả kháng sẽ dễ dàng hơn nhiều, các bên có thể tự giải quyết mà không đẩy vụ việc thành một tranh chấp, từ đó giảm thiểu được những thiệt hại không đáng có.
Ví dụ: Dịch Covid-19 làm cho nhiều cơ sở kinh doanh bị sụt giảm doanh thu và không thể chi trả nổi tiền thuê mặt bằng, nhưng nếu trong hợp đồng thuê nhà không quy định gì về tình huống bất khả kháng thì mặc nhiên bên thuê vẫn phải có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng. Ở chiều ngược lại, một số bên thuê cho rằng hợp đồng không có quy định nhưng theo luật thì dịch bệnh là một tình huống bất khả kháng, họ lợi dụng tình hình dịch bệnh để chây ỳ thanh toán tiền thuê ngay cả khi việc kinh doanh của họ không bị ảnh hưởng nhiều.
Trong trường hợp này, sự thiếu rõ ràng của hợp đồng dẫn đến khả năng xảy ra tranh chấp là rất lớn. Nếu một trong các bên đưa vụ việc ra giải quyết bởi một cơ quan xét xử thì thiệt hại cho cả hai bên là khó tránh khỏi.
6. Cho thuê, cho mượn nhà đang thế chấp mà chưa được sự đồng ý của bên nhận thế chấp:
Thông thường, việc thế chấp không ảnh hưởng đến quyền cho thuê nhà. Mặc dù vậy, hầu hết các hợp đồng thế chấp đều có điều khoản quy định giới hạn một số quyền của chủ tài sản sau khi đã thế chấp. Phổ biến nhất là các quyền cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhận đặt cọc … Vì vậy, nếu ký hợp đồng cho thuê nhà mà không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì hợp đồng cho thuê nhà đó có thể bị tuyên bố vô hiệu.
7. Đang cho thuê mà chủ nhà tự ý bán nhà:
Đa phần người sở hữu nhà thường nghĩ rằng nhà của tôi thì tôi bán, cùng lắm là đàm phán với ông mua nhà tiếp tục cho ông thuê nhà thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Theo quy định của pháp luật thì vấn đề không đơn giản như vậy, bởi lẽ người thuê nhà có một quyền lợi khá đặc biệt, đó là quyền ưu tiên mua lại nhà đang thuê. Vì vậy, nếu chủ nhà muốn bán nhà cho người khác thì phải thực hiện theo đúng trình tự luật định để bảo đảm quyền lợi của người thuê nhà. Nếu chủ nhà không thực hiện đúng, anh ta không thể ký hợp đồng bán nhà.
Một vài khuyến nghị:
Giao dịch thuê nhà rất đa dạng, do vậy không nên tận dụng các mẫu hợp đồng thuê nhà của các giao dịch trước đó.
Giao dịch thuê nhà là giao dịch phức tạp và cần dự liệu chi tiết quá trình thực hiện hợp đồng, do vậy, các bên, đặc biệt là bên cho thuê nhà nên tham vấn các chuyên gia pháp lý hoặc thuê luật sư tư vấn để bảo đảm quyền lợi và tránh rủi ro.
Hợp đồng thuê nhà khi được công chứng có giá trị ràng buộc rất cao, tài sản có thể bị hạn chế giao dịch do tài sản được ghi nhận lịch sử giao dịch trong cơ sở dữ liệu công chứng. Do vậy, các bên cần dự liệu được phương án và cách thức để tránh việc tài sản bị ngăn chặn giao dịch khi hợp đồng bị chấm dứt trước thời hạn.
Khi công chứng hợp đồng thuê nhà, nên yêu cầu công chứng viên giải thích cặn kẽ hậu quả pháp lý của từng điều khoản. Mỗi yêu cầu mà các bên đưa ra cần chi tiết, cụ thể về cách thực hiện, cách thức giải quyết hậu quả để giảm thiểu tối đa khả năng tranh chấp.
Theo Công chứng viên Đào Duy An