Giải mã cơn sốt đất tại TP.Hồ Chí Minh
Giá đất nền không chỉ đối với phân khúc cao cấp mà ngay cả đối với phân khúc bình dân, vùng ven cũng đội giá tăng dữ dội. Có những nơi hôm trước báo giá này, hôm sau đã báo giá khác. Vậy việc tăng giá này là phù hợp với các yếu tố của thị trường hay chỉ là chiêu trò đẩy giá của giới cò nhà đất.?
Đáng chú ý là không chỉ nhà, đất có giấy tờ hợp lệ mà những bất động sản còn mập mờ về pháp lý cũng được giao dịch sôi động.
Để làm rõ nguyên nhân và tìm ra các giải pháp làm lành mạnh thị trường bất động sản, giúp người mua tránh được rủi ro, báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất tại TP.HCM”.
Tọa đàm xoay quanh một số nội dung như: Vì sao giá nhà, đất tại TP.HCM gần đây tăng mạnh? Liệu bong bóng bất động sản có quay trở lại? Làm sao để hạ nhiệt cơn sốt giá nhà, đất nhằm tránh nhiều hệ lụy phát sinh? Người dân, nhà đầu tư cần làm gì để tránh bẫy làm giá? Người mua nên lưu ý gì khi giao dịch để tránh rủi ro về mặt pháp lý?...
Phó Tổng biên tập Nguyễn Thị Thu Tâm cám ơn các vị khách tham gia cuộc tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất tại TP.HCM” do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức, sáng 19-5. Ảnh: HOÀNG GIANG
Tham gia buổi tọa đàm gồm các khách mời:
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM. Ảnh: HOÀNG GIANG
Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Danh Khôi Á Châu. Ảnh: HOÀNG GIANG
Ông Nguyễn Cao Trí , Tổng giám đốc Công ty bất động sản Bến Thành. Ảnh: HOÀNG GIANG
Bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ỏ và Thị trường BĐS TP.HCM kiêm Phó phòng Phát triển nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây Dựng TP). Ảnh: HOÀNG GIANG
Ông Phạm Trung Hậu, Phó giám đốc Trung tâm Kinh doanh – Ngân hàng TMCP Sài Gòn. Ảnh: HOÀNG GIANG
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế . Ảnh: HOÀNG GIANG
Ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Phó trưởng phòng Công chứng số 1. Ảnh: HOÀNG GIANG
Theo bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP, thời gian qua cơn sốt đất tại TP.HCM đang lan rộng. Không chỉ các quận, huyện vùng ven mà các quận trung tâm cũng đang bị làm giá.
Ngoài các vị khách mời, cuộc tọa đàm có đông đảo phóng viên các báo. Ảnh: HOÀNG GIANG
Một yếu tố nữa được cho là có liên quan đến tình trạng phân lô, bán nền tại các quận, huyện vùng ven là Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa. Theo bà Khuyên, chính sách này rất tốt đẹp để tạo điều kiện về nhà ở cho người dân nhưng cũng đang bị đầu nậu lợi dụng để phân lô, bán nền tràn lan.
Bà Vũ Thị Khuyên, Trưởng Văn phòng Chính sách nhà ở và Thị trường bất động sản TP, đang phát biểu. Ảnh: HOÀNG GIANG
“Đây cũng là một kẽ hở của luật và chúng tôi sẽ báo cáo Bộ Xây dựng để xem xét thêm về việc này. Đồng thời trước sự tăng giá bất thường của thị trường bất động sản tại TP.HCM, Sở Xây dựng cũng đã được UBND TP chỉ đạo báo cáo Bộ Xây dựng để bộ tổng hợp báo cáo Thủ tướng”, bà Khuyên cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM phát biểu tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG
Trước đây, ở Đồng Nai, giá chỉ dao động quanh mức 2-3,5 triệu/m2 ở Đồng Nai, nay đã tăng lên trên 5 triệu đồng/m2. Trong khi đó hạ tầng vẫn chưa có gì thay đổi. Ông Lâm cũng cho rằng việc tăng giá như vậy đang gây hoang mang cho người mua, thậm chí có người cảm thấy hoảng sợ và không dám tham gia vào thị trường.
Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, câu chuyện sốt đất vùng ven đang được nhận diện quá lớn so với những gì đang diễn ra. Và vấn đề này dường như đang được giới báo chí làm cho nó lớn hơn so với thực tế.
Đúng là có một số vị trí đất nền, cò đất đã dùng thủ thuật để đẩy giá lên nhưng việc đó không đủ sức để khiến thị trường xảy ra nguy cơ bong bóng bất động sản. Bởi những nhà đầu tư tham gia vào cuộc đầu tư này nhằm mục đích đầu tư lâu dài, và họ đầu tư bằng chính tiền túi của họ. Chứ không có ngân hàng nào tham gia vào trong sự biến động của giá bất động sản này cả. Do đó, nếu khách hàng đầu tư bằng tiền túi thì lời ăn lỗ chịu, nên không đáng lo nó sẽ tác động tới thị trường.
Các khách mời trao đổi tại buổi tọa đàm. Ảnh: HOÀNG GIANG
Bên cạnh đó, ông Hiển nhận định “giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường BĐS đã phục hồi là chuyện dễ hiểu”. Tuy vậy, ông Hiển cũng cho rằng từ giữa năm 2015 đến nay mà đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7-10%/năm.
Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200-300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng.Còn những khu vực khác tăng trưởng 60-70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng chút xíu.
Ở góc độ khác, ông Hiển cho rằng việc tăng giá nhanh tại một vài khu vực như vậy chưa đủ sức để gây ra bong bóng, thậm chí lại tốt đối với thị trường bất động sản. Bởi những người có nhu cầu mua nhà để ở sẽ không mua được đất nền vì giá quá cao sẽ quay sang mua căn hộ. Trong khi đó, lượng căn hộ tung ra thị trường 2016-2017 lên tới 50.000 căn. Mà căn hộ mới chuẩn của nhà ở, và nó đáp ứng từ người mua nhà ở phân khúc bình dân, trung cấp hay cao cấp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM cho biết: Tình hình cơn sốt giá đất nền không chỉ diễn ra tại các quận ven và huyện ngoại thành thành phố Hồ Chí Minh mà còn diễn ra tại Đà Nẵng, Nha Trang...
Riêng tại TP.HCM đang diễn ra "cơn sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các quận ven và một số huyện như: Quận 9, quận 12, quận Thủ Đức, quận Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ.
Đối tượng là đất nền do hoạt động tách thửa, phân lô theo Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014; hoặc đất thổ vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành; thậm chí có cả trường hợp một số khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán giấy tay trái pháp luật.
Trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%, ví dụ: Đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2; giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có vị trí đã lên đến 10-12 triệu đồng/m2; giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng đến trên dưới 50% trong 04 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.
"Giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp, và là bên thủ lợi nhiều nhất trong cơn "sốt giá ảo" đất nền hiện nay. Cơn "sốt giá ảo" đất nền này rất nguy hiểm, đã và đang tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm méo mó thị trường, tiềm ẩn nhiều rủi ro, đe dọa sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, cần phải có các giải pháp hạ nhiệt kịp thời, hiệu quả, không để xảy ra vỡ "bong bóng" gây thiệt hại dây chuyền trên thị trường bất động sản, và để bảo vệ người tiêu dùng", ông Châu nhận định.
THÙY LINH-VIỆT HOA