Trang chủ
Để tránh rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai
Pháp luật hiện hành đưa ra nhiều quy định nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể như chủ đầu tư muốn bán nhà phải xây dựng xong phần móng mới được huy động vốn, phải được ngân hàng bảo lãnh và được Sở Xây dựng địa phương công bố danh sách đủ điều kiện bán… Tuy nhiên, rủi ro với người mua nhà hình thành trong tương lai không phải không có.
Chủ đầu tư “né” bảo lãnh ngân hàng
Thực hiện Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về việc bảo lãnh ngân hàng, từ ngày 15-11-2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. Thông tư 13 cũng quy định, NHNN công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của NHNN. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã quy định rõ và yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Việc NHNN ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 nhằm mục đích quy định chặt chẽ thêm quy định này. Tuy nhiên trên thực tế, còn rất nhiều nhà đầu tư “né” quy định thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng.
Mặc dù quy định đã có hiệu lực và NHNN cũng đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các ngân hàng cũng cho biết, hiện ngân hàng vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư dự án để giới thiệu bảo lãnh chứ chưa có nhà đầu tư nào “tự nguyện” tìm đến ngân hàng. Lãnh đạo một ngân hàng thương mại tại TPHCM cho hay, chủ đầu tư chưa mặn mà là vì họ cảm thấy mất thời gian để xem xét, thẩm định các điều kiện liên quan đến năng lực chủ đầu tư. Trong một số trường hợp, việc phải ký quỹ giao dịch bằng tiền mặt hoặc tài sản gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế là rất khó khăn, bởi chủ đầu tư đang cùng lúc triển khai nhiều dự án. Để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và nếu thực hiện thì các doanh nghiệp cũng sẽ tính vào chi phí giá thành sản phẩm, lúc đó giá nhà tăng thì khó cạnh tranh trên thị trường. “Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng không sẵn sàng trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm cho ngân hàng chỉ vì cấp chứng thư bảo lãnh. Đó là một số nguyên nhân khiến các doanh nghiệp có ý định né quy định bảo lãnh dự án trước khi bán cho khách hàng”, vị này cho biết.
Về việc này, một luật sư trong ngành cho rằng, doanh nghiệp không mặn mà tham gia cấp bảo lãnh cho khách hàng một phần bởi chưa có chế tài xử phạt nếu các bên không thực hiện. Do đó, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh. Bởi lẽ khi thực hiện nghiêm quy định này thì quyền lợi của người mua nhà mới được đảm bảo, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó mà triển khai dự án chậm, hoặc ngừng triển khai dự án. Trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh nhưng ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm thì người mua nhà cần cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro.
Đừng “nắm dao đằng lưỡi”
Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh sửa đổi, trước khi chủ đầu tư thực hiện giao dịch dự án phải có thông báo gửi đến Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định, công nhận dự án đủ điều kiện bán, doanh nghiệp mới được phép bán. Theo đó, những dự án đủ điều kiện bán sẽ được công bố trên trang web của sở vì đã có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình; đồng thời cũng đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Những quy định này sẽ giúp khách hàng hạn chế được rủi ro, giúp thị trường minh bạch, bảo vệ tốt hơn cho khách hàng.
Thực tế trên thị trường có rất nhiều dự án chủ đầu tư không nộp hồ sơ đề nghị xem xét điều kiện huy động vốn để được cơ quan này xác nhận và công bố đủ đều kiện bán nhưng vẫn rao bán ngoài thị trường. Và không ít trường hợp người mua nhà đã mất trắng số tiền bỏ vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Về việc này, lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết, trong thực tế có nhiều trường hợp người mua nhà vẫn đồng ý mua những dự án chưa đầy đủ pháp lý, chưa được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện bán vì mua được giá rẻ. Và khi mua những dự án này, người mua nhà đang “cầm dao đằng lưỡi”. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc công khai các dự án đủ điều kiện bán nhà trên giấy đã giúp người mua tránh được những rủi ro trong việc chủ đầu tư huy động vốn không đúng mục đích. Bởi lẽ, những dự án đã được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mua bán, người mua nhà có thể yên tâm thực hiện giao dịch. Ông Hà cũng khuyến nghị, nếu vì một lý do nào đó, người mua nhà muốn thực hiện đặt cọc hoặc góp vốn vào dự án thì nên tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư là ai, lịch sử kinh doanh của công ty cũng như tìm hiểu về tính pháp lý của dự án đã có quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng hay chưa, đã có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh hay chưa. Ngoài ra, khách hàng, nhà đầu tư cũng cần sự tư vấn của luật sư về hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc, để tránh những rủi ro không đáng có.
Thực hiện Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quy định về việc bảo lãnh ngân hàng, từ ngày 15-11-2017, các ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà. Theo đó, ngân hàng thương mại cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại. Thông tư 13 cũng quy định, NHNN công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông tin điện tử của NHNN. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, bị loại khỏi danh sách, vẫn phải tiếp tục thực hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
Thực tế, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã quy định rõ và yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trước khi bán nhà cho khách hàng do một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cam kết bảo lãnh. Việc NHNN ban hành Thông tư 13/2017 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015 nhằm mục đích quy định chặt chẽ thêm quy định này. Tuy nhiên trên thực tế, còn rất nhiều nhà đầu tư “né” quy định thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng.
Mặc dù quy định đã có hiệu lực và NHNN cũng đã công bố danh sách 42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, các ngân hàng cũng cho biết, hiện ngân hàng vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư dự án để giới thiệu bảo lãnh chứ chưa có nhà đầu tư nào “tự nguyện” tìm đến ngân hàng. Lãnh đạo một ngân hàng thương mại tại TPHCM cho hay, chủ đầu tư chưa mặn mà là vì họ cảm thấy mất thời gian để xem xét, thẩm định các điều kiện liên quan đến năng lực chủ đầu tư. Trong một số trường hợp, việc phải ký quỹ giao dịch bằng tiền mặt hoặc tài sản gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản đảm bảo thay thế là rất khó khăn, bởi chủ đầu tư đang cùng lúc triển khai nhiều dự án. Để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm. Điều này làm gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp và nếu thực hiện thì các doanh nghiệp cũng sẽ tính vào chi phí giá thành sản phẩm, lúc đó giá nhà tăng thì khó cạnh tranh trên thị trường. “Ngoài ra, các chủ đầu tư cũng không sẵn sàng trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm cho ngân hàng chỉ vì cấp chứng thư bảo lãnh. Đó là một số nguyên nhân khiến các doanh nghiệp có ý định né quy định bảo lãnh dự án trước khi bán cho khách hàng”, vị này cho biết.
Về việc này, một luật sư trong ngành cho rằng, doanh nghiệp không mặn mà tham gia cấp bảo lãnh cho khách hàng một phần bởi chưa có chế tài xử phạt nếu các bên không thực hiện. Do đó, các cơ quan chức năng cần phải nghiên cứu để đưa ra được mức xử phạt phù hợp, đủ sức răn đe với các chủ đầu tư không thực hiện trách nhiệm bảo lãnh. Bởi lẽ khi thực hiện nghiêm quy định này thì quyền lợi của người mua nhà mới được đảm bảo, nhất là trong trường hợp chủ đầu tư vì lý do nào đó mà triển khai dự án chậm, hoặc ngừng triển khai dự án. Trong bối cảnh quy định bắt buộc phải có bảo lãnh nhưng ngân hàng vẫn chưa được thực hiện nghiêm thì người mua nhà cần cẩn trọng, tìm kiếm các thông tin pháp lý và kiểm tra dự án nhà ở đã có bảo lãnh ngân hàng hay chưa để tránh những rủi ro.
Đừng “nắm dao đằng lưỡi”
Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh sửa đổi, trước khi chủ đầu tư thực hiện giao dịch dự án phải có thông báo gửi đến Sở Xây dựng và được Sở Xây dựng kiểm tra, thẩm định, công nhận dự án đủ điều kiện bán, doanh nghiệp mới được phép bán. Theo đó, những dự án đủ điều kiện bán sẽ được công bố trên trang web của sở vì đã có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu công trình; đồng thời cũng đã được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Những quy định này sẽ giúp khách hàng hạn chế được rủi ro, giúp thị trường minh bạch, bảo vệ tốt hơn cho khách hàng.
Thực tế trên thị trường có rất nhiều dự án chủ đầu tư không nộp hồ sơ đề nghị xem xét điều kiện huy động vốn để được cơ quan này xác nhận và công bố đủ đều kiện bán nhưng vẫn rao bán ngoài thị trường. Và không ít trường hợp người mua nhà đã mất trắng số tiền bỏ vào các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Về việc này, lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM cũng cho biết, trong thực tế có nhiều trường hợp người mua nhà vẫn đồng ý mua những dự án chưa đầy đủ pháp lý, chưa được Sở Xây dựng công bố đủ điều kiện bán vì mua được giá rẻ. Và khi mua những dự án này, người mua nhà đang “cầm dao đằng lưỡi”. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng việc công khai các dự án đủ điều kiện bán nhà trên giấy đã giúp người mua tránh được những rủi ro trong việc chủ đầu tư huy động vốn không đúng mục đích. Bởi lẽ, những dự án đã được cơ quan chức năng xác nhận đủ điều kiện mua bán, người mua nhà có thể yên tâm thực hiện giao dịch. Ông Hà cũng khuyến nghị, nếu vì một lý do nào đó, người mua nhà muốn thực hiện đặt cọc hoặc góp vốn vào dự án thì nên tìm hiểu kỹ thông tin chủ đầu tư là ai, lịch sử kinh doanh của công ty cũng như tìm hiểu về tính pháp lý của dự án đã có quyền sử dụng đất, có giấy phép xây dựng hay chưa, đã có ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh hay chưa. Ngoài ra, khách hàng, nhà đầu tư cũng cần sự tư vấn của luật sư về hợp đồng mua bán trước khi đặt cọc, để tránh những rủi ro không đáng có.
42 ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bão lãnh nhà ở hình thành trong tương lai: Agribank, Vietinbank, Vietcombank, BIDV, ABbank, LienVietPostBank, ACB, PG Bank, PVCom Bank, VAB, SCB, TPBank, Baovietbank, VietCapital Bank, Vietbank, MB, VPbank, HD bank, Techcombank, Maritime Bank, Seabank, BacA Bank, NCB, SHB, NamA Bank, OCB, Kienlongbank, VIB, Saigonbank, Eximbank, Sacombank, ANZ Việt Nam, Ngân hàng Hong Leong Việt Nam, HSBC Việt Nam, Ngân hàng Shinhan Việt Nam, Ngân hàng Woori Việt Nam, Ngân hàng Standard Chartered Việt Nam, Ngân hàng CIMB Việt Nam, Ngân hàng UOB Việt Nam, Ngân hàng Indovina, Ngân hàng Public Việt Nam, Ngân hàng VRB.