Trang chủ
Tỉnh táo với bất động sản sinh lợi bất thường
Một buổi giới thiệu "dự án" đất nền giá rẻ tại tỉnh Đồng Nai
Một số khác lại thu hút khách hàng bằng hình thức bán giá rẻ hơn giá thị trường vài chục %, để sau đó, chủ đầu tư gom tiền chạy mất.
Từ cam kết lợi nhuận
Nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng khi chào bán ra thị trường thường cam kết với khách hàng mức thuê lại giao động từ 10% - 12%/năm. Chủ đầu tư dự án BĐS du lịch Cocobay (Đà Nẵng) cam kết mức lợi nhuận từ 10% -12%/năm trong vòng 8 năm; một dự án khác là khu biệt thự tại TP Nha Trang của một tập đoàn lớn trong làng BĐS cũng cam kết lợi nhuận 10%/năm trong vòng 5 năm.
Theo tính toán đơn thuần, với mức lợi nhuận 10%/năm, trong vòng 10 năm khách hàng có thể hoàn vốn, đây là mức sinh lời khá hấp dẫn.
Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang phân tích, thông thường một BĐS du lịch mỗi năm sinh lợi ở mức lý tưởng tầm 14% - 16%, nhưng chủ đầu tư đã trả cho nhà đầu tư từ 10% - 12% là quá cao. Vì vậy, có thể một số chủ đầu tư dùng chiêu thức “lấy mỡ nó rán nó”, nghĩa là nâng giá BĐS cao hơn giá trị thực để bán cho khách hàng, rồi lấy chính số tiền ấy trả cho khách hàng. Nếu khách hàng quyết định đầu tư, phải cân nhắc kỹ, so sánh giá của dự án dự định đầu tư với những dự án liền kề trong khu vực, khả năng khai thác… để biết rằng, sau khi chủ đầu tư không còn “trả lãi” nữa, liệu khách hàng có thể tiếp tục khai thác? Tình trạng pháp lý, kết nối hạ tầng của dự án ra sao?…
Mới đây, tại TPHCM Công ty BĐS Alibaba khi giới thiệu các dự án cho nhà đầu tư còn đưa ra “phụ lục hợp đồng” cam kết mua lại sản phẩm với lợi nhuận 28%/năm. Đặc biệt, các dự án công ty này đang quảng bá đều là những dự án đất nền lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương… với giá khá rẻ, cùng với mức sinh lời hấp dẫn như trên, đã thu hút rất đông các nhà đầu tư tham gia. Tuy nhiên, khi chú ý tìm hiểu kỹ các điều khoản trong hợp đồng, mới nhận ra người mua đang “nắm đằng lưỡi”, rất khó để hưởng được mức lãi suất nói trên.
Cụ thể, phụ lục hợp đồng không có điều khoản quy định thời điểm BĐS đó sẽ được bán, khi nào khách hàng sẽ nhận được tiền… Một số khách hàng sau 1 năm muốn bán BĐS để lấy tiền lãi và gốc thì công ty ngửa bài cho biết, khi nào có người mua sẽ bán giúp.
Ngoài ra, trên thị trường hiện nay còn xuất hiện tình trạng bán BĐS theo hình thức đa cấp. Tại nhiều dự án, nếu nhân viên môi giới giới thiệu, bán được hàng cho các nhà đầu tư, sẽ được chiết khấu ngay khoảng 6% - 7% giá trị sản phẩm. Nếu “sale” không có tiền, có thể cùng góp vốn vào một sản phẩm cùng rất nhiều người khác. Giới thiệu được càng nhiều khách hàng sẽ có “chức vụ” càng cao. Chính vì đánh vào tâm lý chung của những người không có tiềm lực về tài chính nhưng muốn làm giàu nhanh từ BĐS, nên chiêu thức này đã khiến rất nhiều nhân viên cố tình lôi kéo bạn bè, người thân vào “cuộc chơi”, mặc dù có thể biết dự án đang có vấn đề.
Đến những dự án… giá bèo
Theo nhiều chuyên gia, những chủ đầu tư này thường yếu kém về năng lực và tài chính, biết không thể hoàn thiện tiếp dự án nên đã dùng chiêu trò hạ sâu giá bán nhằm vét nốt số tiền còn lại. Một rủi ro khác, khách hàng thường mua căn hộ qua sàn giao dịch hay môi giới bên ngoài chứ không mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Vì vậy, nếu không tìm hiểu kỹ về dự án, dễ bị môi giới lừa. Nhiều trường hợp khách hàng chịu giá mua cao hơn khi môi giới hứa chọn cho căn góc đẹp, view thoáng. Tuy nhiên, sau khi chốt hợp đồng khách mua mới biết, theo quy hoạch giai đoạn 2, chủ đầu tư sẽ xây thêm một tòa nữa án ngữ trước mặt chắn hết tầm nhìn của căn hộ đẹp, thoáng này...
Hiện có nhiều chủ đầu tư dự án BĐS năng lực yếu kém, dùng chiêu giảm giá khi mua sỉ để đánh vào lòng tham của khách hàng rồi “ôm tiền” lặn mất. Hoặc cũng bằng chiêu thức bán giá rẻ để bán một căn hộ cho nhiều người…
Chung cư Gia Phú (số 68 -72 Lê Văn Chí, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, TPHCM) do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú (Công ty Gia Phú) làm chủ đầu tư là một điển hình. Dự án gồm 2 khối nhà cao 18 tầng, trong đó có 1 tầng hầm, 2 tầng làm trung tâm thương mại và 15 tầng làm chung cư với 199 căn hộ. Ngay từ đầu đưa dự án ra thị trường, chủ đầu tư bán căn hộ với giá rẻ hơn thị trường 20% - 25%. Nhiều khách hàng thấy rẻ nên mua một lúc luôn 5 - 7 căn để đầu tư.
Ông K., một khách hàng từ Hà Nội cho biết, thấy vị trí dự án tốt, chủ đầu tư đang thi công, giá bán lại rẻ nên đặt mua 5 căn để bán lại. Tuy nhiên, cũng như nhiều khách hàng khác, đến nay vẫn chưa nhận được nhà do chủ đầu tư bán 1 căn hộ cho nhiều người, khách hàng tố cáo đến cơ quan chức năng, chủ đầu tư bỏ trốn, dự án bị ngưng trệ cho đến nay…
Bà Phạm Thị Minh Toàn, nạn nhân, đồng thời cũng đại diện cho cư dân, kể bà mua căn hộ B4-9 với giá trên 1 tỷ đồng. Theo cam kết, bà sẽ nhận nhà vào quý 1-2013. Thế nhưng, khi đóng hơn 800 triệu đồng cho chủ đầu tư, gần đến ngày nhận nhà, bà Toàn chỉ nhận được những lời hứa suông từ lãnh đạo của Công ty Gia Phú. Tìm hiểu nguyên nhân sự việc, bà Toàn tá hỏa khi phát hiện căn hộ bà đặt mua đã bị chủ đầu tư bán cho… 4 người khác. Hầu hết những người mua căn hộ nơi đây đều là dân tỉnh lẻ với mong ước sớm có “chốn an cư”.
Để có được tiền đóng cho chủ đầu tư đúng tiến độ, họ phải dùng số tiền tích góp nhiều năm, thậm chí vay mượn của người thân, ngân hàng. Trong khi đó, kể từ ngày bị khách hàng “vạch mặt”, chủ đầu tư bỏ trốn, dự án ngưng trệ, nhiều khách hàng lâm vào cảnh bi đát...
Alibaba bán dự án nhà đất trái luật
Tại buổi tọa đàm “Thị trường bất động sản, đạo đức kinh doanh và trách nhiệm xã hội” do Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) tổ chức, câu chuyện Công ty cổ phần địa ốc Alibaba Tây Bắc (Alibaba) mạo nhận là chủ đầu tư và mở bán dự án Tây Bắc Củ Chi đã trở thành chủ đề truy vấn.
Thông tin tới các đại biểu, ông Trương Công Nam, Phó chánh Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM, cho biết, Thanh tra sở vừa có cuộc họp với các cơ quan chức năng, khẳng định việc Alibaba mở bán một phần đất thuộc khu đô thị Tây Bắc Củ Chi, chưa được duyệt 1/500, chưa đầu tư hạ tầng, chưa giải phóng mặt bằng và đang được UBND TP kêu gọi đầu tư là sai luật. Cơ quan này đang phối hợp với PC46 - Công an TPHCM, C46 - Bộ Công an gấp rút tập hợp hồ sơ để xử lý theo đúng quy định của pháp luật.
“Mặc dù các cơ quan đã phối hợp làm việc với Alibaba nhưng lãnh đạo công ty không hợp tác. Lãnh đạo sở rất cương quyết, khẩn trương hoàn tất hồ sơ và hướng xử lý để báo cáo UBND TP. Chúng tôi cũng mong muốn các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đầu tư và kinh doanh tuân theo các quy định của pháp luật, cạnh tranh lành mạnh, môi trường thông thoáng; không mong muốn có một công ty thứ 2 như thế, gây nhiễu thông tin, xáo trộn đến khách hàng, người dân”, ông Nam nói.
Thông tin sơ bộ này đã không thỏa mãn cũng như sự bức xúc từ kiểu kinh doanh bất chấp pháp luật của Alibaba.
Công ty CP địa ốc Alibaba bị cơ quan chức năng vào cuộc xác minh việc bán đất theo kiểu bán “vịt trời” tại Khu đô thị Tây Bắc, Củ Chi
Đại diện một số cơ quan báo chí đặt các câu hỏi về sự phản ánh chậm trễ của Sở Xây dựng; mặc dù các cơ quan vào cuộc làm việc nhưng trên trang web của công ty lại tuyên truyền phản cảm, vu khống; hình thức xử phạt như thế nào…, đại diện Sở xây dựng cho biết, hình thức xử lý tổng thể chỉ thực hiện sau khi thu thập đầy đủ hồ sơ, đồng thời tham mưu TP giải pháp chấn chỉnh chung tình hình thị trường BĐS; còn việc xử lý tuyên truyền trên trang web là thuộc cơ quan khác. Một vấn đề khác, đó là mặc dù các cơ quan chức năng vào cuộc làm việc, cảnh báo việc Alibaba mở bán không đúng luật nhưng ngày 26-11 vừa qua đơn vị này vẫn ngang nhiên mở bán rầm rộ đất nền…
“Đại diện Thanh tra sở, đại diện Bộ Công an có đến theo dõi. Lúc đầu Alibaba dự định ký hợp đồng mua bán đất nền tại dự án Tây Bắc Củ Chi, nhưng sau đó lại mở bán dự án thuộc một địa phương khác, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu”, ông Nam nói.
Trước ý kiến thiếu cơ chế phối hợp giữa các địa phương với nhau, đó là trụ sở các công ty địa ốc tại TPHCM nhưng lại mở bán ở các tỉnh, dẫn tới “đổ qua đổ lại” khi tiến hành thanh kiểm tra nếu cần, đại diện Sở Xây dựng tiếp thu và sẽ tham mưu TP có cơ chế phối hợp với các tỉnh lân cận để tiến hành kiểm tra…
Không chỉ liên quan đến Alibaba, tại buổi tọa đàm nhiều ý kiến khá bức xúc về sự “nở rộ” hình thức lợi dụng việc phân lô bán nền trái luật, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng.
Đó là Công ty cổ phần địa ốc Hưng Phát, Công ty cổ phần Đầu tư Việt Hưng Phát và Công ty cổ phần Đầu tư Đại Phúc mở bán các dự án tại các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An, từ cuối năm 2016 bị khách hàng tố cáo có dấu hiệu lừa đảo, không đúng sự thật địa điểm dự án, chủ đầu tư… “Hiệp hội đã có hơn 10 văn bản gửi các tỉnh, đồng thời cung cấp tài liệu cho các cơ quan công an”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho biết.
ĐỖ TRÀ GIANG - LƯƠNG THIỆN